Usikkerheten preger oss - la den bare ikke dominere oss

I tillegg har vi nå en boligproduksjon tilsvarende i underkant av 10 000 boliger per år mens det egentlige behovet er bortimot 30 000 boliger per år. Dette er dramatiske tall og kan også gi et frempek mot alvorlige leveringsproblemer inn i boligsektoren i 2025 og 2026.

Dette er på mange måter en varslet krise. Bygg- og anleggssektoren i Norge har fått en andel av verdiskapningen som har blitt altfor høy. Dette måtte korrigeres ned da sektoren ellers ville kvele mye annen aktivitet. I tillegg har boligbransjen vært drevet av svært lave renter de siste årene noe som har gitt direkte utslag i økte boligpriser og ikke minst svært høye tomtepriser.

Kostnadsvekst og marginpress gir utfordringer i boligsektoren

Det unike akkurat nå er at samtidig som boligprisene er under press har vi også vært gjennom en rekordhøy kostnadsvekst i bransjen vår. På relativt kort tid har anslagene våre for hva en kvadratmeter leilighet skal koste steget fra 42 000 til 55 000 inkl. mva. I tillegg har byggherrene fått en kraftig kostnadsøkning pga. økte renter til byggelån.

Prognosesenteret anslår en kostnadsvekst i entreprenørbransjen for 2024 på 1,2%. Dette er lavt for hele året, men merk at de fortsatt spår en kostnadsvekst, ikke noen reduksjon. Samtidig er det få som tror at boligprisene skal stige neste år. Regnestykket ser dermed ganske likt ut som i dag for hele 2024:

• Byggekostnad: kr. 55 000
• Byggherrekostnad: kr. 15 000
• Minimum fortjeneste: kr. 10 000
• Totalt kr. 80 000

Det er en komponent som mangler i dette regnestykket; tomtekostnaden. Det jeg forsøker å vise her er at om salgsprisen ikke er kr. 80 000 eller høyere er tomtekostnadene lik 0. Det er svært mange markeder vi leverer i hvor leiligheter er helt umulig å selge for en snittkostnad på kr. 80 000.

Salgsprisene - totalen på kr. 80 000 er grovt sett det man kan få betalt for tomten. Mange av byggherrene våre har tomter som med denne modellen er priset altfor høyt, noe som også er forklaringen til hvorfor det er krevende å komme i gang med nye prosjekter.

Usikkerheten fører til større spenn 

Disse tallene er veldig forenklede og viser ca. betraktninger for et standardisert, effektivisert prosjekt. Det er imidlertid illustrerende for det mange i bransjen vår nå opplever. Marginene er kraftig under press, tomtene er for høyt priset og vi må legge inn fremtidige besparelser vi enda ikke har for å være i stand til å vinne prosjekter.

Det er nettopp det vi gjorde når vi nå nylig konkurrerte om Alvim Renseanlegg. Her viser tilbudsåpningen at tilbyderne varierte i pris fra kr. 248MNOK til 390MNOK. Dette er et spenn i tilbudt beløp som er mye større enn vanlig. Enda merkeligere er dette spennet gitt at konkurransen er en såkalt beskrevet entreprise der mengder o.l. er forhåndsdefinert. 

Proaktivitet handler om å fokusere på de tingene man kan påvirke selv

En av kjerneverdiene til Solid Gruppen er proaktivitet. Det handler i stor grad om å fokusere på de tingene du kan gjøre noe med og øke din evne til å påvirke omgivelsene rundt deg på en god måte. Mye av det jeg har beskrevet over er det ikke mulig å gjøre noe med. 

• Rentene er høyere og kommer til å være det en god stund. Dette tar ned kjøpekraften og reduserer boligbyggingen betydelig
• Mange byggherrer vil ikke kunne skrive ned tomtene i balansen sin til en mer riktig verdi
• Byggekostnadene har steget mye den siste tiden

Heldigvis er ikke nedgangen i markedet 100%. Det er fortsatt de som starter å bygge nå, vel vitende om at de kommer til å komme til markedet som en av svært få aktører med ferdige boliger i 2026. Dette kan være en gullkantet posisjon å komme i. For Solid Entreprenør sin del er vi i kontakt med noen av de som nå skal bygge uansett og er svært interessert i å vinne disse prosjektene. Her må vi fortsette å kjempe for å vinne kontrakter. 

I tillegg er det nå vi har mer ledig kapasitet vi også kan bruke for å levere optimalt i prosjektene vi bygger og sørge for at vi optimaliserer økonomien i disse prosjektene. Her tror jeg vi har mye å hente på bedre drift, kontraktsoppfølging og bedre oppfølging av egenproduksjonen vår.

Gjennom denne tilnærmingen kan vi komme styrket ut av krisen vi står i og levere gode resultater nå og være bedrer rustet for når markedet er tilbake igjen.