Hvilke regler gjelder ved reklamasjon på boligen

Det er noen essensielle krav som stilles til reklamasjoner for at de skal kunne innfris. Tidsaspektet er et av disse, med tanke på foreldelse. På den annen side er det viktig å være klar over entreprenørens utbedringsrett og utbedringsplikt. 

Boligen skal være i tråd med beskrivelsen gitt i forkant

Utgangspunktet i reglene er at boliger som selges skal være i tråd med dokumentasjonen som gis. I loven er det slått fast som at boligen skal være i tråd med "avtalen". En avtale om boligsalg vil bestå av selgerens dokumentasjon og kjøperens aksept av dette - altså budet som gis i en budrunde.

For en selger er det derfor nå viktigere enn noen sinne at en bolig dokumenteres så godt som mulig. Men de fleste selgere har ikke teknisk kunnskap, så de må få hjelp. Den viktigste dokumentasjonen i et boligsalg er derfor:

• Tilstandsrapport fra en bygningssakkyndig (ved bruktbolig, gjerne fra en takstmann)
• Eiendomsmeglerens beskrivelse
• Selgerens egenerklæring

Hva er en reklamasjon

En reklamasjon innebærer at man påberoper et mulig kontraktsbrudd. Reklamasjonen skal være skriftlig i henhold til Norsk Standard sine krav. (NS 8405 pkt. 8 og NS 8407 pkt. 5). Reklamasjonen skal gi mottaker informasjon om hvilket avvik som gjøres gjeldende og hvor avviket befinner seg. En "generelt formet mishagsytring" vil ikke være tilstrekkelig. 

Det er dog ikke krav til presis avgivelse av årsak, endelig omfang mv. Eksempelvis kan det reklameres over råte i treverk, men reklamasjonen trenger ikke inneholde informasjon om råten skyldes lekkasje eller feil med treverket. I følge forsikringsselskapet Gjensidige er skader på våtrom en av de hyppigste reklamasjonene ved nye boliger.

Hvem skal reklamasjonen rettes mot?

Reklamasjonen skal rettes mot den som har det kontraktsrettslige ansvar for arbeidet. Kontrakter med entreprenører har ofte bestemmelser om hvem som er kontaktperson/adressat for reklamasjoner. Det er svært viktig å sikre at reklamasjonen går til de riktige personer, hvis ikke vil den i utgangspunktet anses ikke avgitt.

Skulle du havne i en situasjon der det er vanskelig å identifisere den ansvarlige, er det viktig å reklamere overfor alle. Dette kan eksempelvis være ved en feil i prosjektering, utførelse eller ved flere mulige samvirkende årsaker. Det er også muli å rette direkte krav mot underentreprenør/leverandør i henhold til Bustadoppføringsloven § 37. Ved konkurs er det boet eller garantisten du skal henvende deg til.

Har du kjøpet en bolig som er bygget av Solid Entreprenør, og oppdager en feil eller mangel, så finner du nødvendig informasjon på denne siden.

Reklamasjoner ved ulike stadier i prosessen før og etter overtagelse

Reklamasjoner ved et nybygg kan rettes underveis i byggetiden, ved overtagelse og etter overtagelse. Basert på når de oppdages, forståelig nok. Når det gjelder reklamasjon etter overtagelse på bakgrunn av skjulte feil og mangler, er det to reklamasjonsfrister som gjelder. 

Begge frister må overholdes for at reklamasjonen skal være rettidig
- Relativ frist - innen rimelig tid/uten ugrunnet opphold (fra mangelen burde/ble oppdaget)
- Absolutt frist - 5 år etter overtagelsen (kunnskap uten betydning)

Fristene gjelder ikke bare for deg som boligkjøper, men også for entreprenøren som skal utbedre feilen og mangler innen rimelig tid.

Hvem sitter på det økonomiske ansvaret for feil og mangler?

Det økonomiske ansvaret faller på enten selger eller garantist, der sistnevnte gjerne
er entreprenøren. Dette løses gjerne på to måter, enten ved at entreprenøren utbedrer selv, eller at du må finne en annen leverandør dersom entreprenør ikke vil/aksepterer kravet. Om det viser seg at utbedringen var nødvendig, må den opprinnelige entreprenøren betale for kostnadene som arbeidet har medført.

Dette er også tilfellet når det ikke er entreprenøren direkte, men en underleverandør som er ansvarlig for feilen. Eksempelvis kan en innleid rørlegger ha slurvet med arbeidet med rørene. Entreprenøren vil være ansvarlig for å løse dette med rørleggeren, og du som forbruker trenger ikke å kreve utbedring fra rørleggeren selv.

Krav til utbedringen av feil og mangler

Det er de samme kravene som gjelder etter kontrakten, men ikke nødvendigvis full utskifting. Du må akseptere utbedring på rimeligste måte, så fremt det gir en akseptabel utbedring. Dersom utbedring vil medføre økt hyppighet for vedlikehold, er mindreverdig eller på annen måte ikke tilstrekkelig, gis det en saklig grunn til å nekte.